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9月19日，为期三天的2026第七届广州国际智慧物业博览会在广州保利世贸博览馆落下帷幕。透过这场盛会，广州物业行业的新形势愈发清晰：增量红利退潮，存量深耕成为主线；规模扩张让位于效益提升；物业服务从“管理”加速回归“服务”；价格滞涨、成本上升、质价不符等老问题仍待破解，AI落地、透明运营、基层治理协同、非住赛道拓展等新变量正在重塑行业格局。
第七届广州国际智慧物业博览会闭幕一份报告，把脉广州物业新形势
闭幕式上，《广州市物业管理行业发展报告2026》正式发布。中指研究院华南大区研究负责人、经济学博士张化学对报告进行全面解读。他没有停留在数据罗列，而是把广州放在全国存量竞争的大坐标中，给出三个判断。
第一，全国物业行业已经完成逻辑切换。报告指出，行业发展逻辑从“规模扩张”转向“效益提升”。全国在管面积已达327.36亿平方米，行业营收约1kaiyun云网页版入口.83万亿元，同比增长4.06%，存量体量庞大；但增量收缩明显，2025年新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.70%，竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.10%，新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.40%。百强企业管理面积均值7063.69万平方米，同比仅增1.69%，合约面积均值8924.81万平方米，同比增0.87%。“好房子”建设、城市更新正在打开存量蓝海，行业动能从开发驱动转向运营驱动。
第二，广州物业行业呈现鲜明的存量分化。截至2025年底，全市物业管理总面积、项目总数分别较上年增长约2.2%、1.7%，增速由高速扩张转为低速稳健。住宅物业仍是基本盘，占比66.1%，但增速明显放缓，2025年一手住宅网签约6.4万套，较2020—2021年高峰的11万套以上明显回落；办公、商业、产业园区、学校医院公建等非住宅业态合计占比约33.9%，其中产业园区物业呼应“制造业立市”，成为新增长动能。
张化学特别提到，广州物业服务满意度为73.7分，高于全国均值72.8分，在23城中排第9，处于中上游，但在一线城市中居末，标杆企业87.4分、23城第20，头部带动有限、梯度效应尚未充分形成。价格端同样承压：2025年广州物业服务均价2.87元/平方米·月，2026年2月为2.88元/平方米·月，较上海低约19%、较深圳和北京低约28%；2026年6月物业服务价格指数1018.57点，环比下降0.31%、同比下降0.46%，在二十城中居末。经营绩效上，广州港股上市物企2025年营业收入均值61.46亿元，保利物业以171.26亿元居首，恒大物业增速7.22%、保利物业增速4.80%，但“增收不增利”现象仍在。资本市场上，广州上市物企总市值2025年由年初360.59亿元升至年末400.03亿元，涨幅10.94%，2026年8月14日回落至330.74亿元，估值先修复、后承压。
第三，未来竞争将从“规模分层”转向“能力分层”。报告围绕服务升维、物业+生活服务、市场拓展、非住赛道深耕、AI科技赋能、基层治理融合、收费模式创新、大中小企业差异化战略八大方向研判机遇，提出精细化、差异化、智慧化、价值化四大升级路径。
张化学在解读中表示，广州物业行业要从通用供给走向精准触达，从多元体系走向技术驱动，回归资产管理核心功能；头部企业要平台化、生态化，中小企业要走“专精特新”路线；物业+养老、物业+家政、产业园区IFM后勤总承包、AI大模型规模化落地、信托制等收费模式创新，都是下一阶段值得重点突破的方向。
一项标准，夯实城市安全底座
与报告发布相呼应，团体标准《城市消防远程监控系统建设与运行规范》正式发布。该标准由广东省认证认可协会、广州市消防协会联合发布，9月23日正式实施，31家协会、科研院所、物业企业、技术服务机构共同参与编制，填补了本地城市消防远程监控系统建设、运维管理的规范空白，明确系统总体框架、建设技术指标、远程控制功能、系统验证、运行服务、事件处置、服务评价全流程要求，推动消防安全治理由“重建设、轻运维”向全流程闭环智能化治理转型，助力物业企业落实消防安全主体责任，提升社区、楼宇火灾预警与应急处置能力。
三天展会，看见行业转型热度
三天展期内，本届物博会汇集400余家参展企业，集中展示五千余款智慧物业、AI机器人、设施运维、社区生活服务创新产品，同期举办三十余场专业分享会、技能竞赛、供需对接活动，聚焦城市更新、低空经济、一刻钟便民生活圈、智慧消防、基层社区治理等热点议题，吸引全国各地物业同仁、产业链上下游从业者到场交流。展馆内外的热度，折射出行业对新技术、新服务、新治理的迫切需求，也打通了产学研用链路，促进资源对接合作。
盛会落幕，新程开启。从本届物博会看，广州物业行业的新形势已经明朗：增量让位存量，规模让位效益，管理让位服务，价格博弈让位质价相符，单打独斗让位生态协同。
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